아파트 계약금 중도금 잔금 비율을 검색하면 10%·60%·30%라는 숫자가 많이 보입니다. 하지만 이 비율이 모든 아파트 거래에 적용되는 법정 비율은 아닙니다.
기존 아파트 매매는 계약금·중도금·잔금의 비율과 지급일을 매도인과 매수인이 협의해 정할 수 있습니다. 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 계약하는 것도 가능합니다.
반면 신규분양은 입주자모집공고와 공급계약서에 적힌 납부 비율·회차·날짜가 실제 기준입니다. 10%·60%·30%가 흔한 형태이긴 하지만, 단지마다 다를 수 있습니다.
신규분양 → 입주자모집공고·공급계약서가 기준
10%·60%·30%는 모든 거래에 강제되는 법정 비율이 아닙니다.
계약금·중도금·잔금 비율은 법으로 정해져 있을까?
기존 아파트 매매에서는 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%처럼 나누는 사례를 볼 수 있지만 이 비율 자체가 법으로 고정된 것은 아닙니다.
계약금 10%도 시장에서 흔히 쓰이는 비율일 뿐입니다. 당사자가 합의하면 계약금을 더 낮거나 높게 정할 수 있고, 중도금을 생략하고 계약금 이후 바로 잔금을 지급하는 구조도 가능합니다.
중요한 것은 인터넷에서 본 평균적인 비율이 아니라 내가 실제로 서명하는 매매계약서에 적힌 금액과 날짜입니다.
신규분양은 구조가 조금 다릅니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제60조는 분양주택의 계약금을 청약금을 포함해 주택가격의 20% 범위, 중도금을 원칙적으로 주택가격의 60% 범위에서 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 계약금을 주택가격의 10% 범위 안에서 받은 경우에는 중도금을 70% 범위까지 받을 수 있습니다.
이 규정은 받을 수 있는 범위를 정한 것이며, 모든 신규분양이 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%여야 한다는 뜻은 아닙니다.
기존 아파트 매매는 보통 어떻게 나눌까?
기존 아파트는 이미 완공돼 사람이 거주하거나 소유하고 있는 집을 매도인에게 직접 사는 거래입니다.
이 경우 계약금을 먼저 지급하고 일정 기간 뒤 중도금을 지급한 다음 잔금일에 나머지 매매대금을 지급하는 구조를 만들 수 있습니다.
예를 들어 계약금 10%·중도금 40%·잔금 50%로 약정할 수도 있지만, 이것은 계산을 이해하기 위한 하나의 예시일 뿐입니다.
계약금 10%를 지급하고 잔금일에 나머지 90%를 지급하는 방식처럼 중도금을 생략하는 계약도 가능합니다.
매도인의 기존 담보대출이나 임차보증금이 있다면 중도금을 많이 지급하기보다 잔금일에 권리관계를 정리하면서 대금을 지급하는 방식으로 협의하는 경우도 있습니다.
따라서 계약 전에는 비율보다 내 현금이 언제 준비되는지, 대출 실행일이 언제인지, 기존 근저당을 언제 말소할 것인지를 먼저 맞춰보는 것이 중요합니다.
계약서를 종이 대신 전자방식으로 작성하려면 부동산 전자계약하면 뭐가 좋을까? 글에서 실제 계약 절차와 신고 방식을 확인할 수 있습니다.
6억·10억 아파트라면 얼마씩 준비할까?
아래 금액은 기존 아파트 매매에서 계약금 10%·중도금 40%·잔금 50%로 당사자가 합의했다고 가정한 계산 예시입니다. 실제 계약은 이 비율과 다를 수 있습니다.
| 매매가격 | 계약금 10% | 중도금 40% | 잔금 50% |
|---|---|---|---|
| 6억원 | 6,000만원 | 2억4,000만원 | 3억원 |
| 10억원 | 1억원 | 4억원 | 5억원 |
계산식은 간단합니다.
중도금 = 매매가격 × 중도금 비율
잔금 = 매매가격 - 계약금 - 중도금
예를 들어 6억원 아파트를 계약금 10%만 지급하고 중도금을 두지 않는다면 계약일에 6,000만원, 잔금일에 나머지 5억4,000만원을 지급하는 구조도 가능합니다.
10억원 아파트 역시 계약금 1억원을 내고 중도금 없이 잔금 9억원으로 정할 수 있습니다. 가능한지 여부는 매도인·매수인 협의와 계약서 내용에 달려 있습니다.
신규분양의 10%·60%·30%는 어떻게 계산할까?
신규분양에서는 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30% 구조를 자주 볼 수 있습니다.
하지만 실제 계약에서는 반드시 입주자모집공고와 공급계약서의 납부일정표를 확인해야 합니다. 계약금이 20%이거나 중도금 회차가 다르거나 잔금 비율이 달라지는 단지도 있을 수 있습니다.
분양가 6억원이고 실제 공고에 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%라고 적혀 있다고 가정하면 아래처럼 계산합니다.
| 구분 | 비율 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 6억원 × 10% | 6,000만원 |
| 중도금 | 60% | 6억원 × 60% | 3억6,000만원 |
| 잔금 | 30% | 6억원 × 30% | 1억8,000만원 |
중도금을 6회로 균등하게 나누는 계약이라면 3억6,000만원 ÷ 6회 = 회차당 6,000만원입니다. 하지만 실제 납부일은 공사 진행과 단지별 일정에 따라 다르므로 임의로 날짜를 정하면 안 됩니다.
사업장 대출협약, 보증 가능 여부, 개인의 대출요건 등에 따라 실제 실행금액이 달라질 수 있습니다.
“중도금 대출 60% 예정”이라는 안내만 보고 자기자금 없이 계약하면 대출이 예상보다 적게 실행될 때 남은 회차를 직접 납부해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 분양계약 전에는 계약금뿐 아니라 중도금 대출이 줄거나 나오지 않을 경우 내가 직접 낼 수 있는 금액까지 계산해야 합니다.
중도금 지급 후 계약 해제와 대출은 어떻게 달라질까?
계약금만 지급한 단계와 중도금 지급 이후는 법적으로 같은 상황이 아닐 수 있습니다.
민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 계약금의 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
대법원도 ‘이행에 착수’란 단순히 준비만 한 것이 아니라 외부에서 확인할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 필요한 전제행위를 한 경우라고 보고 있습니다.
중도금 지급은 일반적으로 계약 이행에 착수한 것으로 판단되는 중요한 사정이 될 수 있습니다. 따라서 중도금을 실제 지급한 뒤에는 “계약금만 포기하면 언제든 끝낼 수 있다”고 생각하면 위험합니다.
계약서 특약, 지급시점, 상대방의 이행행위 등 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
특히 약정된 중도금 지급일보다 먼저 돈을 보내는 경우에도 계약 내용과 상대방의 기한 이익 등 사정에 따라 법적 평가가 달라질 수 있으므로 분쟁 가능성이 있다면 개별적인 법률 검토가 필요합니다.
잔금일에는 매매대금 외에 얼마가 더 필요할까?
잔금 비율만 계산하고 현금을 맞추면 실제 잔금일에 돈이 부족할 수 있습니다.
기존 아파트를 사는 경우 잔금 외에도 취득세·지방교육세, 중개보수, 국민주택채권 할인비용, 등기신청수수료와 법무사 보수 등이 발생할 수 있습니다. 주택담보대출을 이용한다면 대출 관련 비용도 별도로 확인해야 합니다.
실제 부대비용은 주택가격과 주택 수, 전용면적, 시가표준액, 대출 여부 등에 따라 달라집니다. 자세한 계산은 내집마련 부동산노트의 아파트 매매 부대비용 글 에서 함께 확인하는 것이 좋습니다.
등기와 법무사 견적을 따로 확인하려면 집 살 때 법무사 비용 얼마? 글이 더 직접적으로 연결됩니다.
아파트 계약금은 꼭 10%여야 하나요?
아닙니다. 기존 아파트 매매에서는 계약금 비율을 당사자가 협의할 수 있습니다. 10%가 흔히 사용되지만 법으로 고정된 비율은 아닙니다.
기존 아파트 중도금 비율은 보통 몇 퍼센트인가요?
10%·40%·50%처럼 나누는 사례가 있지만 정해진 법정 비율은 없습니다. 중도금을 적게 정하거나 아예 생략할 수도 있습니다.
분양아파트는 무조건 10%·60%·30%인가요?
아닙니다. 흔한 구조이지만 실제 적용 비율과 날짜는 해당 단지의 입주자모집공고와 공급계약서를 확인해야 합니다.
중도금을 내면 계약금을 포기하고 해제할 수 없나요?
중도금 지급은 이행 착수로 평가되는 중요한 사정이 될 수 있어 단순한 계약금 해제가 제한될 가능성이 큽니다. 다만 계약 특약과 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
중도금 대출이 안 나오면 계약을 자동으로 취소할 수 있나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 대출 불승인 시 처리방법이 계약서에 별도로 정해져 있는지 먼저 확인해야 합니다. 대출이 부족해도 계약상 납부의무가 남을 수 있습니다.
잔금일에는 잔금만 준비하면 되나요?
아닙니다. 취득 관련 세금, 중개보수, 채권·등기비용, 법무사 보수와 대출 관련 비용이 추가될 수 있습니다.
공식 확인 자료
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